项目概览 (Project Overview)
在2026年的欧洲移民政策框架下，希腊黄金签证（Greece Golden Visa）的常规房地产投资门槛已全面重构。核心区域（如阿提卡大区、塞萨洛尼基及常住人口超过3100人的核心岛屿）的最低投资额已跃升至 800,000 欧元/EUR，其余常规地区则提高至 400,000 欧元/EUR。
政策风向
出于推动城市更新与盘活闲置资产的战略考量，希腊政府在2026年依然审慎保留了 250,000 欧元/EUR 的基准投资通道。该低门槛路径目前仅对两类特殊不动产转化项目开放：“商业转住宅（商改住）”以及“历史保护建筑修复”。
项目亮点
- 解决了过往长达数月的审批积压问题，行政效率显著提升。
- 修订了居留卡有效期计算逻辑：5年期居留卡的有效期自实际签发之日起算。
- 切实保障了投资人的完整居留权益，不再追溯至申请递交日。
移民项目类别详情 (Category Details)
商业地产转换住宅
投资者购买原本性质为商业、工业或仓储的不动产，并将其用途依法变更为住宅。
用途变更施工及许可审批必须在递交签证申请前完成。投资必须集中于单一物业。
需提供专业人员出具的《工程师技术报告》，证明变更是发生于2024年4月5日之后。
历史保护建筑修复
购买具有历史文化价值并受特殊保护的挂牌建筑物。
投资者需承担全面修复责任。该修复工程是第五年首次续签黄金签证的硬性前提。
警告：在修复完成前，该房产绝对禁止转售。
申请要求与身份属性 (Requirements)
主申请人及附属申请人
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主申请人：非欧盟/EEA公民，年满18周岁，无犯罪记录，合法资金来源，持有希腊医疗保险。
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附属申请人：配偶、21岁以下子女（可延期至24岁）、双方父母，实现三代同行。
身份属性与维持
无居住要求
5年期可无限次续签。维持签证无需在希腊实际居住，只需持续持有合规房产。
长居与入籍
若需转欧盟长居或入籍，需满足每年住满183天。5年可申长居，7年且语言文化考试合格可入籍。
标准办理流程 (Standard Process)
资产标的遴选与尽职调查
锁定潜力物业，聘请律师与工程师团队，对产权、债务及改造合法性进行前置评估。
交易执行与所有权转移
签署协议，设立税务代表，完成25万欧元资金汇拨及公证处房产过户登记。
工程改造与验收认证
启动施工并完成物业性质变更，由建筑师出具合规的《工程师技术报告》。
递交移民申请与生物信息采集
获发临时等待纸（Blue Paper），申请人需在规定期限内登陆希腊完成指纹采集。
居留卡正式签发
移民局完成最终审批，正式签发5年期黄金签证，有效期自制卡之日起算。
合规性与政策变动风险 (Risks)
严禁短期租赁 (Airbnb Prohibited)
严禁用于Airbnb等共享平台短租。违规将直接吊销全家身份并处罚金 50,000 欧元/EUR。仅限长租合同。
建筑修复违约风险
历史保护建筑若未能在首个5年期满完成修复，面临身份撤销及 150,000 欧元/EUR 行政罚金。
宏观政策博弈
随着邻国纷纷关停购房移民，希腊25万欧通道已成“政策洼地”，未来审批标准趋严或关停属合理宏观风险。