項目概覽 (Project Overview)
在2026年歐洲移民政策框架下，希臘黃金簽證（Greece Golden Visa）的常規房地產投資門檻已全面重構。核心區域（如阿提卡大區、塞薩洛尼基及常住人口超過3100人的核心島嶼）的最低投資額已躍升至 800,000 歐元/EUR，其餘常規地區則提高至 400,000 歐元/EUR。
政策風向
出於推動城市更新與盤活閒置資產的策略考量，希臘政府在2026年仍審慎保留了 250,000 歐元/EUR 的基準投資通道。該低門檻路徑目前僅對兩類特殊不動產轉化項目開放：「商業轉住宅（商改住）」以及「歷史保護建築修復」。
項目亮點
- 解決了過往長達數月的審批積壓問題，行政效率明顯提升。
- 修訂了居留證有效期計算邏輯：5年期居留證的有效期自實際簽發之日起算。
- 切實保障了投資人的完整居留權益，不再追溯至申請遞交日。
移民項目類別詳情 (Category Details)
商業地產轉換住宅
投資者購買原本性質為商業、工業或倉儲的不動產，並將其用途依法變更為住宅。
用途變更施工及許可審批必須在遞交簽證申請前完成。投資必須集中於單一物業。
需提供專業人員出具的《工程師技術報告》，證明變更是發生於2024年4月5日之後。
歷史保護建築修復
購買具有歷史文化價值並受特殊保護的掛牌建築物。
投資者需承擔全面修復責任。該修復工程是第五年首次續簽黃金簽證的硬性前提。
警告：在修復完成前，該房產絕對禁止轉售。
申請要求與身份屬性 (Requirements)
主申請人及附屬申請人
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主申請人：非歐盟/EEA公民，年滿18周歲，無犯罪記錄，合法資金來源，持有希臘醫療保險。
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附屬申請人：配偶、21歲以下子女（可延期至24歲）、雙方父母，可實現三代同行。
身份屬性與維持
無居住要求
5年期可無限次續簽。維持簽證無需在希臘實際居住，只需持續持有合規房產。
長居與入籍
若需轉歐盟長居或入籍，需滿足每年居住183天。5年可申請長居，7年且語言文化考試合格可入籍。
標準辦理流程 (Standard Process)
資產標的遴選與盡職調查
鎖定潛力物業，聘請律師與工程師團隊，對產權、債務及改造合法性進行前置評估。
交易執行與所有權轉移
簽署協議，設立稅務代表，完成25萬歐元資金匯撥及公證處房產過戶登記。
工程改造與驗收認證
啟動施工並完成物業性質變更，由建築師出具合規的《工程師技術報告》。
遞交移民申請與生物信息採集
獲發臨時等候紙（Blue Paper），申請人需在規定期限內登陸希臘完成指紋採集。
居留證正式簽發
移民局完成最終審批，正式簽發5年期黃金簽證，有效期自制卡之日起算。
合規性與政策變動風險 (Risks)
嚴禁短期租賃 (Airbnb Prohibited)
嚴禁用於Airbnb等共享平台短租。違規將直接吊銷全家身份並處罰金 50,000 歐元/EUR。僅限長租合約。
建築修復違約風險
歷史保護建築若未能在首個5年期滿完成修復，面臨身份取消及 150,000 歐元/EUR 行政罰金。
宏觀政策博弈
隨著鄰國紛紛關停買樓移民，希臘25萬歐通道已成「政策窪地」，未來審批標準趨嚴或關停屬合理宏觀風險。